Prédio da WeWork na Paulista: investidores desconfiam do alto valor da companhia (Midori De Lucca/WeWork/Divulgação)
Com ambientes modernos, bebidas sempre à disposição e jeito de startup, a WeWork levantou bilhões de dólares de capital para financiar uma expansão acelerada. Agora, a empresa de espaços de trabalho compartilhados, com 528 prédios em 11 cidades e 29 países, está se preparando para abrir o capital na bolsa.
No entanto, investidores desconfiam do alto valor da companhia. Avaliada em 47 bilhões de dólares na última rodada de investimentos, feita pelo conglomerado japonês Softbank, analistas consideram que o real valor da empresa pode ser menos da metade do original.
Por isso, Sam McBride, analista da corretora New Constructs, acredita que o IPO da WeWork pode ser o mais perigoso e ridículo do ano. “WeWork pode não ter o maior IPO de 2019, mas é certamente o mais ridículo e o mais perigoso. A companhia queima montanhas de caixa, carrega graves riscos no caso de uma recessão e tem uma das piores práticas de governança que já vimos”, escreveu em relatório.
Ele conversou com a EXAME por email e falou dos riscos e dificuldades que a companhia enfrenta. Confira abaixo a entrevista na íntegra.
EXAME – Em um relatório recente, você disse que o IPO da WeWork poderia ser o “IPO mais ridículo de 2019”. Você também disse que a empresa usou muita linguagem tecnológica nos pedidos de IPO, mas é realmente uma empresa imobiliária. Você acha que a imagem deles como uma empresa inovadora e tecnológica, com muitos benefícios como cerveja e café gratuitos, poderia ter desencaminhado os investidores e os levou a acreditar que a empresa poderia ser muito mais alta?
Sam Mc Bride – Acho que muitas pessoas, incluindo pessoas internas e investidores, pensaram que poderiam enganar o público com esse jargão tecnológico. A fraca reação ao IPO, no entanto, mostra que a maioria dos investidores vê através do hype.
A Uber, em seu pedido de abertura de capital, disse que não esperava lucro no futuro próximo. A WeWork também está perdendo dinheiro. Os investidores ainda apostam em crescimento rápido, sacrificando o lucro, ou estão procurando empresas mais sustentáveis?
Pode fazer sentido apostar em empresas de rápido crescimento se essas empresas tiverem um caminho viável para a lucratividade. A Beyond Meat (BYND), por exemplo, tem se saído muito bem desde sua abertura de capital, apesar de um histórico de perdas devido ao aumento nas margens brutas e ao claro progresso em direção a um modelo de negócios rentável.
A diferença é que empresas como WeWork, Uber etc. não têm um plano claro de como alcançarão lucratividade a longo prazo, e é por isso que o mercado reagiu negativamente a elas.
Todos os benefícios que a WeWork oferece em seus encantadores escritórios podem ser sustentáveis? Ou, para ser rentável, a empresa poderia cortar isso?
Não acho que a WeWork consiga reduzir todos os benefícios e vantagens que oferece em seus escritórios. A empresa tem muito mais mesas por metros quadrados do que seus concorrentes, e a única maneira de tornar esse tipo de aperto mais agradável para os trabalhadores é compensar com as vantagens extras que eles oferecem. Se a WeWork tentar reduzir suas vantagens para se tornar lucrativa, provavelmente perderá clientes desencantados com os escritórios apertados.
O Softbank recentemente pediu à WeWork para interromper seus planos de IPO. Por quê? O Softbank não se beneficiaria do IPO?
O SoftBank instou a WeWork a arquivar seu IPO porque não quer ter uma perda recorde em seu investimento. O SoftBank é o único fundo a investir na WeWork desde 2016, para que eles possam marcar seu investimento de forma constante, ano a ano. A cada rodada de financiamento, eles apenas atribuem uma avaliação mais alta para poderem lucrar com seus investimentos anteriores.
No entanto, se a WeWork for a público com uma avaliação mais baixa, o SoftBank deve reconhecer que pagou em excesso nas rodadas de financiamento anteriores e ajustar o valor de seus investimentos. O SoftBank está tentando arrecadar um segundo Vision Fund agora, então não quer reconhecer que os dois maiores investimentos em seu primeiro fundo (WeWork e Uber) foram um fracasso.
Claro, agora o valor da WeWork está às claras, com um IPO ou não. Eles poderiam arquivar o IPO e o SoftBank poderiam investir mais capital na empresa com uma avaliação de US $ 47 bilhões, mas todo mundo sabe que a avaliação não é real agora. Provavelmente seria melhor o SoftBank dizer à WeWork para reformar sua governança corporativa e tentar resolver as preocupações dos investidores para, em seguida, deixar a empresa abrir seu capital a qualquer preço. Pelo menos dessa maneira seu investimento será avaliado com precisão.
Quais são os riscos que a empresa enfrenta se o IPO for cancelado, já que a WeWork precisa de muito capital para continuar crescendo?
Se o IPO da WeWork for cancelado, a empresa provavelmente terá que desacelerar drasticamente seus planos de crescimento. Eles precisarão parar de abrir novos locais e começar a demonstrar que podem lucrar com o espaço de escritório existente.
O outro grande risco para a WeWork é que ela precisa do capital de reserva do IPO como uma proteção em caso de recessão. Da maneira como a empresa está estruturada com seus arrendamentos de longo prazo, parece provável que ela sofrerá perdas maciças durante uma recessão. A única maneira de sobreviver nesse cenário é já ter bilhões de dólares em dinheiro no caixa.
Se a empresa tiver dificuldades, quais são os riscos para seus inquilinos e todas as empresas e startups que têm seu escritório em um prédio da WeWork?
A boa notícia para os inquilinos nos edifícios de escritórios da WeWork é que eles têm contratos de locação curtos (em média, menos de dois anos), e muitos têm o direito de rescindir seus contratos de locação com a antecedência mínima de um mês. Isso significa que, se a WeWork tiver dificuldades, seus inquilinos terão a flexibilidade de sair de seus contratos de arrendamento e encontrar novos espaços – ou potencialmente negociar novos contratos diretamente com os proprietários dos edifícios – rapidamente.
Por outro lado, essa flexibilidade para os inquilinos apenas aumenta o risco para a WeWork, onde quaisquer problemas financeiros públicos que eles tiverem provavelmente levarão seus inquilinos a sair, o que apenas piorará ainda mais suas dificuldades financeiras.
